6月50城房租收入比排名出爐：北京深圳三亞居首(表)
7月21日，上海易居研究院發布《50城房租收入比研究》報告，報告顯示，2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞（48%）、上海等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。從12個住房租賃試點城市的房租收入比來看，除深圳的住房租金嚴重過高外，鄭州（38%）、廣州（38%）、杭州（37%）、廈門（36%）、肇慶（33%）、南京（32%）、武漢（32%）、成都（29%）、合肥（27%）等9城的住房租金相對過高，而佛山（25%）、沈陽（23%）等2城的住房租金相對合理。
易居研究院研究員王夢雯認為，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。我國目前的保障房系統（廉租房和公租房）已經有相應政策對租戶進行租金補貼或實物配租，但受益人均有限。而根據美國政府住宅租賃補助的經驗來看，住房費用占同期收入比值在30%以上的承租人占全體租房人口一半以上，針對這部分租金支付相對較困難人群，在通過規定的審核流程后（不同歷史時期，美國政策有所調整），大體上是可以享有政府補貼的。從租賃房供給角度看，美國許多租賃房源并不是由政府投資、運營的公共住宅，而是由私人(包括個人或企業)持有并經營的市場化租賃住宅（其租賃補貼采取承租人享受住房券、房東享受各類稅費減免等形式）。
以下為報告全文：
近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》表示，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場。
為了對各城市租客的房租負擔能力進行考察，除12個中央點名的租賃市場試點城市外，本文另選取了38 個常住人口大于戶籍人口的樣本城市，從房租收入比角度對這50 個城市進行分析，并基于該指標進一步篩選出需要優先發展租賃市場的城市。
房租收入比分析
1、各城市人均月度住房租金分析
根據城市房價網公布的各城市2017年6月住宅租金數據與國家統計局公布的城鎮居民人均住房建筑面積36.6平方米，計算得到各城市人均月度住房租金費用。 具體城市來看，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高于2000元/月，分別是北京、上海、深圳，其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。人均住房租金高于1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、�？�、寧波，其中杭州、廣州高于1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其余城市僅略高于1000元/月。值得注意的是，三亞人均住房租金為1254元/月，在樣本城市中屬于偏高水平，主要由于三亞部分房屋作為度假用途，被外地游客承租，并非剛性住房需求，因此金額較高。
2、各城市房租收入比分析
根據房租收入比公式2，計算出各城市房租收入比值。具體城市來看，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。其中三亞由于部分房源目標客戶為度假人群，導致租金均價被拉高，對此，當地政府已多次出臺政策對城鄉低保戶、農村五保戶、優撫對象、領取失業保險金人員、全日制在校大中專學生等弱勢群體提供物價補貼。北上深3個城市，雖然人均可支配收入不低，但由于人口持續流入，而房價高企使得大部分外來人口涌入租賃市場，租金價格長期居高不下，租金負擔過大。 另一方面，保定（25%）、長沙（25%）、北海（25%）、佛山（25%）、東莞（24%）、寧波（24%）、沈陽（23%）、銀川（23%）、呼和浩特（21%）、蘇州（21%）、嘉興（20%）、無錫（19%）等12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬于租金相對合理城市。其中蘇州、寧波、無錫、沈陽、呼和浩特由于租金相對較便宜，且人均可支配收入相對較高，使得此類城市盡管經濟增長相對較快，導致房租收入比處于較低水平，對于此類城市而言，需要防范未來可能出現的房租過快上漲風險。而銀川、東莞、嘉興等城市租金和人均可支配收入都處于相對低位，此類城市未來租金上漲壓力較小。 另外34個城市房租收入比在25%-45%之間，屬于租金相對過高城市，其中海口（41%）、蘭州（40%）、哈爾濱（38%）、鄭州（38%）、廣州（38%）、湛江（37%）、杭州（37%）、廈門（36%）、福州（36%）、中山（36%）、天津（35%）、南寧（35%）等12個城市房租收入比在35%-45%間，相對偏高。
主要結論
12個試點城市的房租收入比來看，深圳（54%）的住房租金嚴重過高，鄭州（38%）、廣州（38%）、杭州（37%）、廈門（36%）、肇慶（33%）、南京（32%）、武漢（32%）、成都（29%）、合肥（27%）等9城的住房租金相對過高，而佛山（25%）、沈陽（23%）等2城的住房租金相對合理。 整體來看，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。我國目前的保障房系統（廉租房和公租房）已經有相應政策對租戶進行租金補貼或實物配租，但受益人均有限。而根據美國政府住宅租賃補助的經驗來看，住房費用占同期收入比值在30%以上的承租人占全體租房人口一半以上，針對這部分租金支付相對較困難人群，在通過規定的審核流程后（不同歷史時期，美國政策有所調整），大體上是可以享有政府補貼的。從租賃房供給角度看，美國許多租賃房源并不是由政府投資、運營的公共住宅，而是由私人(包括個人或企業)持有并經營的市場化租賃住宅（其租賃補貼采取承租人享受住房券、房東享受各類稅費減免等形式）。
從這個角度來看，未來我國政府發展租賃市場，既要結合市場化手段，同時還要考慮加強政府扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。另外，基于租金收入比指標，政府可以將租房補貼受益范圍擴大至住金支出超過同期收入25%的人群，使得租賃市場能夠真正解決城鎮居民的住房問題。
注：房租收入比計算方法和衡量標準
房租收入比是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。對于房租收入比的計算，不同的統計指標和不同的計算方法，本報告采用的房租數據來自城市房價網，個人可支配收入數據自于國家統計系統。房租收入比具體計算公式如下：房租收入比=人均住房租金城鎮居民可支配收入=單位平米住房月租金× 36.6 平米1城鎮居民可支配收入月度平均房租收入比的合理水平，與各地的經濟發展水平、消費支出結構以及住房市場發展程度密切相關。在美國，房租及水電等其他居住費用占承租戶收入的比重，是政府借以判斷承租戶支付困難程度的主要依據。政府將住房支出（包括房租及水電等居住費用）超過同期收入30%的承租戶定義為“中等支付困難戶”（Moderately cost-burdenedhouseholds ）、將住房支出超過同期收入50%以及收入為零或負數的承租戶定義為“嚴重支付困難戶”（severely cost-burdened households ）。支付寶公布的“互聯網+”生活繳費數據顯示，2015 年第一季度，全國已有361 個城市開通支付寶繳水電燃氣費，其中人均水電煤費用約占月度全國居民可支配收入的8%左右。由于本文房租收入比指標沒有考慮日常水電、燃料等日常居住支出，因此我們將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大于45%定義為“租金嚴重過高城市”。
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